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    Somos abogados expertos en urbanismo

    El urbanismo es la unión de distintas disciplinas (geográfica, arquitectónica y sociológica, sobretodo) tendente a estudiar el crecimiento de las ciudades para así poder orientarlas a un mayor desarrollo, basado en la armonía de espacios, actividades, ocupación y canales. Hoy en día, el desarrollo gira en torno al concepto de sostenibilidad y desarrollo de los municipios.

    El urbanismo actúa diseñando el espacio público y sus elementos, elaborando la planificación urbana- Plan General de Ordenación Urbana (en adelante PGOU)- que define el modelo de desarrollo de la ciudad y gestionando dicho plan.

    Un abogado urbanismo especializado en derecho urbanismo que conozca la materia le indicará respecto de las particularidades que rodean a este área. Actualmente, la normativa que rige “la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes relacionados con el suelo”, así como “un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conducen a la rehabilitación de edificios y a la regeneración y renovación de los servicios urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, es el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante TRLSRU).

    Respecto a lo anterior, el abogado derecho urbanismo, que conoce la materia, podrá indicarle que el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada viene recogido expresamente en la Constitución Española (art 47 C.E.), por lo que corresponde a los poderes públicos garantizar que los ciudadanos pueden disfrutar de este derecho.

    Precisamente, el derecho urbanismo desarrolla, en cuanto a su ámbito de aplicación, el derecho constitucional que reconoce el disfrute de una vivienda digna y adecuada. Así mismo, recoge el TRLSRU en sus artículos 5 y 6, una serie de derechos y deberes que les serán aplicables a los ciudadanos, en este ámbito.

    Tu abogado para licencia de obra

    Por licencia de obra, se considera como tal la autorización para realizar obras en un determinado inmueble.

    Según el tipo y la magnitud de las obras que queramos desarrollar, nos encontramos dos tipos:

    • Licencia de obra menor: se consideran obras menores aquellas de sencilla técnica y escasa entidad constructiva y económica, que no su pongan alteración del volumen y uso objetivo del inmueble, de las instalaciones y servicios de uso común, ni afecten al diseño exterior, cimentación, estructura o a las condiciones de habitabilidad y seguridad de los edificios e instalaciones de todas clases.
    • Licencia de obra mayor: por su parte, la licencia de obra mayor, implica una alteración de la estructura básica del inmueble. El PGOU de cada municipio especificará lo que se considera obra mayor. Algunos ejemplos de obra mayor podrían ser: construcción de nueva planta, ampliación en superficie, volumen o altura de la vivienda o rehabilitación integral de edificaciones.

    Denuncia por obra sin licencia municipal y multa por obra sin licencia

    La falta de licencia supone quebrantar la legislación vigente y, por tanto, implicaría una denuncia obra sin licencia municipal.

    La constatación por parte del consistorio, ya sea de oficio o a instancia de un vecino, de que se están llevando a cabo obras en una determinada vivienda sin la preceptiva autorización en forma de licencia, acarreará la pertinente multa por obra sin licencia, incluida en el procedimiento sancionador que el propio ayuntamiento iniciará contra el propietario de la vivienda en la que se venga desarrollando la obra.

    El desconocimiento de la norma no exime de su cumplimiento, sin embargo, existe la posibilidad de legalizar obra sin licencia. Para ello, el propietario contará con dos meses desde que la administración haya detectado la infracción. Vencido ese plazo, se puede ordenar la demolición de las obras realizadas.

    La solicitud deberá ir acompañada de un proyecto elaborado por un arquitecto colegiado, que verifique las circunstancias en las que se ha producido la obra, así como el cumplimiento de la normativa vigente. Así mismo, tendrá que abonarse las tasas que se establezcan para este trámite. Recibida la solicitud de legalización, el Ayuntamiento competente, dentro de un plazo prudencial, emitirá su dictamen.

    Declaracion de obra nueva

    La declaracion de obra nueva la presenta el propietario que pretende construir en una superficie en bruto o ya edificada. La normativa es distinta según sea:

    • Obra antigua: aquella obra que, por el tiempo transcurrido se ha consolidado.
    • Rehabilitación: consiste en actualizar un edificio ya construido, pero degradado por el paso del tiempo.
    • Obra nueva en sentido propio: declara una obra reciente o que se está realizando.

    La declaracion de obra nueva debe incluir:

    1. Legitimación del interesado.
    2. Descripción de la obra.
    3. Licencia de obra.

    4. Fecha de terminación de la obra.

    5. Certificado fin de obra.

    6. Licencia municipal de primera ocupación o utilización.

    Resulta preceptivo que la declaracion de obra nueva se produzca en escritura pública. Se aportarán a la escritura todos los documentos (planos, edificios existentes, mejoras a realizar) que se generen y deberá de inscribirse en el Registro de la Propiedad.

    La Ley Hipotecaria, en su artículo 3 recoge la obligatoriedad de la escritura pública: “Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.”

    Declaración de obra nueva: impuestos

    La declaración de obra nueva impuestos que no deben obviarse. Tributa por Impuesto de Actos Jurídicos documentados (AJD). La base imponible se constituirá por el valor de la obra, entendiendo por el mismo el valor del coste total de la obra, no el del inmueble. Hay que atender, en cada Comunidad Autónoma al tipo impositivo aplicable.

    Lo descrito anteriormente, constituye un derecho, que es controlable por la propia Administración. De no ejercitarse con la diligencia y celeridad debidas esta facultad de la Administración, puede darse declaración de obra nueva prescrita.

    El período de prescripción de la declaración de obra nueva dependerá de la Comunidad Autónoma en que nos encontremos, por ello es importante acudir a la normativa emane de la misma en tal sentido.

    Para el cómputo de plazos hay que tener en cuenta que las infracciones no se produzcan en terrenos clasificados como no urbanizables o destinados a sistemas de uso público, porque, en esos casos el Derecho de la Administración no prescribe. Para probar que ha prescrito el derecho de la Administración a controlar la legalidad, habría que acreditar que el tiempo transcurrido desde que se llevó a cabo la construcción hasta la fecha de la declaración sea superior al necesario para que prescriba cualquier acción administrativa para declarar su ilegalidad.

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